Сопровождение сделок с недвижимостью

Продажа недвижимости, которая оформлялась (приватизирована, получена в наследство) с нарушениями. Если недвижимость была приобретена с нарушением закона, сделка будет признана недействительной. Наиболее распространенные нарушения:

• нарушение прав несовершеннолетних. Любая сделка с недвижимостью, где прописан несовершеннолетний контролируется органами опеки.
• нарушение прав лиц временно отсутствующих (находящихся на длительном лечении, в местах лишения свободы, на службе в армии), - данные категории лиц временно выписываются из квартиры, но имеют права по возвращению зарегистрироваться там же.
• отсутствие согласия супруга
• недвижимость получена в наследство с нарушением прав других наследников

Последнее время часто встречаются случаи мошенничества при проведении расчетов по сделкам с недвижимостью. Например, продавец хочет получить всю сумму наличными. Стороны принимают решение арендовать для этого банковскую ячейку. При этом договор аренды банковской ячейки могут быть включать разные хитрые нюансы. Например, в договоре может быть открыт доступ третьему лицу, т.е. забрать деньги из ячейки до оформления документов может продавец, покупатель, а также третье лицо, о котором продавец ничего не знает. Практика показывает, что мошенничество с использованием банковской ячейки обычно совершается при оформлении так называемых встречных сделок, когда одновременно продается квартира и покупается другое жилье.

Наличный расчет при купле-продаже недвижимости часто сопровождается махинациями, обычно на стадии заключения предварительного договора. Всегда необходимо помнить, что договор купли-продажи жилья приобретает юридическую силу лишь после государственной регистрации. Предварительный же договор предполагает под собой лишь определенную ответственность. Она касается выплаты неустойки в случае отказа от сделки. Мошенники это знают и пытаются уговорить покупателя произвести расчет на основании предварительного договора. Неопытный человек отдает деньги и не вспоминает о расписке, полагая, что достаточно иметь предварительный договор. Псевдо-продавец после этого отказывается от сделки. Вернуть в такой ситуации деньги практически невозможно, тем более, что в предварительном договоре, как правило, ничего не говорится об оплате.

(!) Ни в коем случае нельзя отдавать деньги продавцу жилья до регистрации права собственности. Если этого сделать не удается, то в таком случае можно оформить небольшую сумму в виде аванса, а основную часть заплатить в день регистрации прав собственности.

Также есть еще один способ мошенничества – намеренный срыв сделки с целью не возвращать задаток. Псевдо-продавцы квартиры предлагают подписать предварительный договор и внести задаток. Далее, назначается дата встречи для оформления сделки, а риэлтор переносит ее на другой день. Приехав в нужный день, клиент узнает, что сделка «сорвана по его вине», а задаток в таком случае остается риэлтору. Речь идет о термине именно «задаток», который прописан в договоре.

В последнее время редко встречается из-за электронного документооборота, но иногда имеет место Подделка документов. Происходит это потому, что в подавляющем большинстве ситуаций покупатель или даже агент первым делом проверяет содержание документов, но подлинность самих документов остается без внимания. При этом, технически, подделать подписи и печати, раздобыть пустые бланки не составляет особого труда. По неофициальным данным комплект поддельных документов для сделки с недвижимостью может стоить от 70 до 200 тыс. руб.

Особый случай, это когда со стороны продавца выступает третье лицо по доверенности. При вполне подлинных документах на сам объект недвижимости и даже подлинной самой доверенности, существуют обстоятельства, при которых доверенность может быть признана недействительной, и, как следствие, недействительной сама сделка по продаже недвижимости. Недействительной доверенность может быть признана в следующих случаях: истек срок действия доверенности; лицо, выдавшее доверенность, ее отменило; лицо, выдавшее доверенность, признано недееспособным, безвестно пропавшим или умершим. Подлинность доверенности всегда можно проверить, обратившись в нотариальную палату того региона, где она была выдана. Таким же образом можно проверить любой документ, напечатанный на номерном бланке, обратившись в выдавшую его организацию.

Эта схема довольно сложна, используется «профессиональными мошенниками. По подложным документам оформляется кредит на приобретение чужой или несуществующей собственности. В одном из случаев судебной практики была раскрыта развёрнутая мошенническая схема по оформлению залоговой стоимости на якобы продаваемые объекты недвижимости, которых не существовало. Изымание денег в этом случае может производиться как у граждан, в адрес которых были совершены мошеннические действия по приобретению квартир в ипотеку, так и в адрес банков. В частности, банковские служащие формально отнеслись к просмотру фальшивых документов и не принадлежавших злоумышленникам объектов недвижимости. Получив крупную сумму денег, злоумышленники пытаются скрыться, чтобы не выплачивать ипотечный кредит, или оставляют покупателя с оформленной ипотекой и липовыми документами на несуществующую квартиру.

Объявление с очень выгодным и интересным предложением. Перед встречей выясняется, что « собственники» находятся не в городе или «неожиданно» оказываются крайне заняты. Они просят перечислить небольшой задаток …

В отличие от других, этот «маневр» ориентирован на продавцов недвижимости. «Покупатель» выражает крайнюю заинтересованность и предлагает внести задаток. Но, поскольку находится в другом городе, просит сообщить номер банковской карты для перечисления на неё денег. Дальше возможны варианты: либо просит дополнительно сообщить код на обратной стороне карты, либо просит сообщить пароль, который приходит в СМС-сообщении (необходим для доступа к управлению счётом). Результат всегда один: карта продавца «опустошается».

Банальная кража при «просмотре». При продаже квартиры на просмотр приходят несколько человек, представляясь семьей. Один активно разговаривает, всем интересуется. Другие «молчаливые» и «угрюмые» активно молча смотрят квартиру. После такого «просмотра» вполне вероятно недосчитаться каких-либо ценных вещей.